Как определить доступную стоимость квартиры по взносу и платежу

Короткий ответ

Доступная цена квартиры определяется одновременно взносом и комфортным платежом. Сначала найдите кредит, который соответствует платежу, затем прибавьте только ту часть накоплений, которую можно потратить без расходов сделки и резерва.

Пример обратного расчёта

Комфортный платёж — 70 000 ₽, учебная ставка — 18% годовых, срок — 20 лет. Обратная аннуитетная формула даёт кредит около 4 535 701 ₽. Если на взнос можно направить 1 500 000 ₽, простая верхняя цена — около 6 035 701 ₽.

Если из накоплений нужно оставить 300 000 ₽ на сделку, ремонт и резерв, рабочая цена снизится примерно до 5 735 701 ₽.

Два обязательных теста

1. Тест платежа: выдерживает ли бюджет ежемесячное обязательство после коммунальных расходов и других кредитов.
2. Тест взноса: хватает ли собственных средств на требуемую долю цены после вычета всех резервов.

Если один тест не проходит, теоретическая стоимость недоступна независимо от результата второго.

Как построить диапазон

1. Возьмите комфортный, а не предельный платёж.
2. Посчитайте кредит на ожидаемой и стрессовой ставке.
3. Отделите резерв и расходы от накоплений.
4. Получите верхнюю цену для каждого сценария.
5. Ищите объекты в диапазоне ниже наименьшего результата.

Типичные ошибки

• рассчитывать цену только по доходу;
• считать все накопления взносом;
• не проверять минимальную долю собственных средств;
• забывать ремонт и содержание;
• считать математический максимум одобряемой суммой.

Частые вопросы

Почему калькулятор показывает больше, чем банк?

Он не проверяет кредитную историю, подтверждённый доход, объект, ПДН и внутренние правила кредитора.

Какой запас заложить?

Единого процента нет. Составьте реальную смету и выберите резерв под стабильность своих доходов.

Вывод

Рабочая цена — меньший из сценариев после учёта платежа, взноса, расходов и резерва. Рассчитайте диапазон в калькуляторе стоимости квартиры.