Налог с продажи подаренной квартиры: как рассчитать базу и налог

Если подаренную квартиру продать раньше минимального срока владения, налог считают не обязательно со всей цены договора. Сначала определяют учитываемый доход с кадастровым минимумом. Затем выбирают одно законное уменьшение: подтверждённые расходы дарителя, налоговую стоимость подарка или имущественный вычет до 1 млн рублей. Какой вариант доступен, зависит прежде всего от того, кто подарил квартиру и облагался ли подарок НДФЛ.

Короткий ответ

Порядок расчёта такой:

1. Проверьте, истёк ли минимальный срок владения. Для подарка от члена семьи или близкого родственника обычно действует три года; в остальных случаях — пять лет, если нет другого льготного основания.
2. Определите учитываемый доход: сравните цену продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент вашего региона для года сделки.
3. Выберите одно уменьшение дохода. При необлагаемом подарке от близкого родственника это могут быть документально подтверждённые расходы дарителя. Если при получении подарка НДФЛ был исчислен и уплачен, можно использовать сумму, с которой его считали. Альтернатива — имущественный вычет до 1 млн рублей.
4. Рассчитайте базу и примените ставки налогового резидента: 13% к части соответствующей совокупной базы до 2,4 млн рублей и 15% к превышению.

Короткая формула:

Доход = максимум из цены продажи и кадастрового порога. База = доход − одно выбранное уменьшение, но не меньше нуля. Налог = 13% и, при превышении порога, 15% от базы.

Это предварительный расчёт. Документы, родство, налоговый статус и региональные правила нужно проверять отдельно.

Сначала разделите два события: подарок и продажу

Дарение и последующая продажа — две разные налоговые операции.

При получении квартиры в подарок смотрят на дарителя. Подарок от члена семьи или близкого родственника освобождён от НДФЛ. Подарок от другого физического лица обычно образует облагаемый доход у получателя.

При продаже смотрят уже на срок владения, учитываемый доход и допустимое уменьшение. Даже если при дарении налог платить не требовалось, ранняя продажа может создать НДФЛ. И наоборот: если минимальный срок владения истёк, доход от обычной продажи может быть освобождён независимо от цены.

Поэтому первый вопрос перед расчётом — не «сколько стоит квартира», а «кем был даритель и платился ли налог при получении».

Кто подарил квартиру: главная развилка

Для налогового освобождения близкими считаются:

• супруги;
• родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Тётя, дядя, племянник, двоюродный родственник, друг или сожитель в этот перечень не входят только из-за фактической близости отношений.

Критическая разница: во второй строке уменьшают доход не на сумму перечисленного налога, а на сумму, с которой этот налог был рассчитан и уплачен.

Проверьте минимальный срок владения

Для квартиры, полученной в подарок от члена семьи или близкого родственника, специальный минимальный срок обычно составляет три года. Для подарка от другого лица общий срок — пять лет. Отсчёт при обычном дарении начинается с государственной регистрации права получателя в ЕГРН, а не с даты, когда квартиру когда-то купил даритель.

Три года могут применяться и по другому основанию, например для единственного жилья при соблюдении условий закона. Субъект РФ также вправе уменьшить минимальные сроки. Если продажа близка к пограничной дате, сравнивайте точные даты перехода права, а не только календарные годы.

Если минимальный срок истёк, доход от обычной продажи освобождается от НДФЛ. Для ситуации с единственным жильём используйте отдельную проверку минимального срока.

Формула: доход, уменьшение, база и налог

Шаг 1. Определите учитываемый доход

Для обычной денежной продажи:

Д = max(цена по договору; кадастровая стоимость × региональный коэффициент).

Используйте кадастровую стоимость и коэффициент, которые применяются по НК РФ и закону региона к году сделки. Нельзя автоматически подставлять 0,7: с 2026 года регион вправе коэффициент не только снизить, но и увеличить. Если применимой кадастровой стоимости на установленную законом дату нет, правило кадастрового минимума не используется.

Шаг 2. Выберите уменьшение

Для одной и той же продажи расходы и фиксированный вычет не складывают. Сравните доступные варианты и выберите один:

• подтверждённые расходы дарителя — для подарка, при котором налог не взимался по правилам о близких родственниках;
• подтверждённая сумма, с которой при получении подарка был исчислен и уплачен НДФЛ;
• имущественный вычет до 1 млн рублей.

Вычет 1 млн рублей — совокупный предел по соответствующим продажам за календарный год, а не новый миллион на каждый договор.

Шаг 3. Рассчитайте базу

Б = max(0; Д − У), где У — выбранное уменьшение.

Шаг 4. Рассчитайте НДФЛ

Для налогового резидента без других баз, входящих в ту же совокупность:

НДФЛ = 13% от базы до 2,4 млн ₽ + 15% от превышения.

Если в том же году были другие продажи имущества или иные доходы из этой совокупности, порог 2,4 млн рублей распределяется по общей базе. Его нельзя заново применять к каждой квартире.

Пример 1: подарок от родителя

Родитель купил квартиру за 5 млн рублей и сохранил договор и платёжные документы. Затем подарил её взрослому ребёнку. Ребёнок продаёт квартиру до истечения трёх лет за 6,8 млн рублей. Кадастровая стоимость — 8 млн рублей, применимый коэффициент — 0,7. Других баз той же совокупности за год нет.

1. Кадастровый порог: 8 000 000 × 0,7 = 5 600 000 ₽.
2. Цена выше порога, поэтому доход — 6 800 000 ₽.
3. Подтверждённые расходы дарителя — 5 000 000 ₽.
4. База: 6 800 000 − 5 000 000 = 1 800 000 ₽.
5. Налог: 1 800 000 × 13% = 234 000 ₽.

Если вместо расходов выбрать вычет 1 млн рублей, база составит 5,8 млн рублей, а налог — 2 400 000 × 13% + 3 400 000 × 15% = 822 000 ₽. В этом примере документы дарителя экономят 588 000 рублей. Но это не обещание результата: ФНС проверит связь расходов с объектом и то, что даритель не использовал их ранее.

Пример 2: подарок от человека, который не входит в перечень

Квартиру подарил человек, который не относится к членам семьи и близким родственникам по НК РФ. При получении дара одаряемый задекларировал стоимость 4 млн рублей, с неё НДФЛ был исчислен и уплачен. Позже квартиру продают за 5,2 млн рублей. Кадастровый порог ниже цены, других баз той же совокупности нет.

1. Учитываемый доход — 5 200 000 ₽.
2. Допустимое уменьшение — 4 000 000 ₽, то есть подтверждённая сумма, с которой при дарении был исчислен и уплачен налог.
3. База: 5 200 000 − 4 000 000 = 1 200 000 ₽.
4. Налог: 1 200 000 × 13% = 156 000 ₽.

Если применить только вычет 1 млн рублей, база составит 4,2 млн рублей, а налог — 2 400 000 × 13% + 1 800 000 × 15% = 582 000 ₽.

Не вычитайте сам уплаченный при дарении НДФЛ. Если с 4 млн рублей был перечислен налог, основанием уменьшения при продаже остаются подтверждённые 4 млн рублей, а не сумма платежа.

Как посчитать близкого дарителя в калькуляторе

Калькулятор налога с продажи квартиры подходит для предварительного сценария подарка от близкого родственника.

1. Выберите способ приобретения «Дарение от близкого родственника».
2. Укажите даты получения и продажи. Калькулятор применит трёхлетний минимальный срок для этого сценария.
3. Введите цену продажи, кадастровую стоимость и проверенный коэффициент региона.
4. В поле расходов укажите документально подтверждённые расходы дарителя, а не рыночную оценку подарка и не сумму налога.
5. Проверьте результат сравнения расходов с вычетом 1 млн рублей.
6. Если есть другие продажи, заполните предусмотренную калькулятором дополнительную налоговую базу.

У калькулятора есть важные границы. В нём нет отдельного режима «дарение от иного лица», поэтому пример с облагаемым подарком нельзя механически вводить как «близкого родственника»: срок и основание уменьшения могут стать неверными. Интерфейс принимает коэффициент только от 0,7 до 1, не проверяет закон региона, документы, родство и факт уплаты НДФЛ при дарении. В этих случаях считайте по формуле вручную и сверяйте документы с ФНС или налоговым специалистом.

Расчёт в калькуляторе — ориентир для планирования, а не налоговое решение и не гарантия суммы к уплате.

Какие документы собрать

Для первичного расчёта и декларации подготовьте:

• договор дарения;
• выписку ЕГРН с датой регистрации права;
• документы, подтверждающие родство;
• договор и платёжные документы, по которым даритель приобрёл квартиру;
• подтверждение, что расходы дарителя относятся именно к этой квартире;
• если подарок облагался налогом — декларацию за год получения, расчёт налоговой стоимости и подтверждение уплаты НДФЛ;
• договор последующей продажи и документы о расчётах с покупателем;
• сведения о кадастровой стоимости на применимую дату;
• закон субъекта РФ о коэффициенте и минимальном сроке для года продажи;
• сведения о других продажах и уже использованном вычете за тот же год.

Если подтверждение расходов дарителя утрачено, одной фразы в договоре дарения обычно недостаточно. Сначала запросите копии документов у дарителя, банка, застройщика или продавца по прежней сделке; затем сравнивайте результат с вычетом 1 млн рублей.

Декларация и сроки

Когда продажа облагается налогом, декларацию 3-НДФЛ подают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивают не позднее 15 июля того же следующего года.

Из обязанности подавать декларацию есть исключение, когда учитываемый доход от соответствующих продаж за год не превышает доступный имущественный вычет. Но проверяют именно учитываемый доход с кадастровым минимумом и все подходящие продажи за год. Нельзя смотреть только на цену в одном договоре.

Если срок приходится на выходной, порядок переноса проверяйте по налоговому календарю конкретного года. Не откладывайте подготовку документов до последнего дня: инспекция может запросить подтверждение расходов дарителя, налоговой стоимости подарка или родства.

Типичные ошибки

Считать любой подарок трёхлетним

Три года относятся к подарку от члена семьи или близкого родственника и к отдельным специальным основаниям. Для другого дарителя по общему правилу нужен пятилетний срок.

Вычитать сумму ранее уплаченного налога

При облагаемом подарке учитывают подтверждённую сумму, с которой налог был исчислен и уплачен. Сам налоговый платёж не является этой суммой.

Складывать расходы и вычет

По одной продаже выбирают либо допустимые расходы, либо фиксированный вычет. Сложить 5 млн расходов дарителя и ещё 1 млн вычета нельзя.

Всегда применять коэффициент 0,7

Коэффициент зависит от закона региона и года продажи. Проверьте его до расчёта, особенно если интерфейс калькулятора ограничивает допустимый диапазон.

Дважды использовать миллион

Вычет до 1 млн рублей применяется в совокупности к соответствующим продажам за календарный год. Несколько договоров не создают несколько независимых лимитов.

Забывать о документах дарителя

Расходы должны быть не предположительными, а документально подтверждёнными и относиться к проданной квартире. Также важно, чтобы даритель не учитывал их ранее при налогообложении.

Когда расчёт нужно остановить

Не принимайте решение только по этой статье и калькулятору, если:

• часть квартиры подарена, а другая часть куплена, приватизирована или унаследована;
• квартира использовалась в предпринимательской деятельности;
• продавец — налоговый нерезидент или имел статус иностранного агента в год продажи;
• даритель — организация или индивидуальный предприниматель;
• продажа оформлена меной либо включает неденежное встречное предоставление;
• договор дарения оспаривается, расторгнут или признан недействительным;
• региональный коэффициент не помещается в диапазон калькулятора;
• неясно, с какой суммы налог при получении подарка был исчислен и уплачен;
• есть другие продажи имущества или облагаемые подарки в том же году;
• срок владения зависит от изменения долей, реконструкции или нескольких дат регистрации.

В таких случаях безопаснее подготовить документы и получить индивидуальное разъяснение ФНС или заключение налогового специалиста.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если квартиру подарила мама

При получении подарка от матери НДФЛ обычно нет. При последующей продаже налог зависит от срока владения. Если продать раньше трёх лет и нет другого освобождения, нужно рассчитать базу; подтверждённые расходы матери могут уменьшить доход.

Можно ли учесть рыночную стоимость квартиры на дату подарка

Не заменяйте ею расходы дарителя. Для необлагаемого подарка важны его документально подтверждённые расходы. Для подарка, который облагался НДФЛ, важна подтверждённая сумма, с которой налог был исчислен и уплачен.

Что выгоднее: расходы дарителя или вычет 1 млн рублей

Обычно выгоднее большее допустимое уменьшение. Но расходы принимаются только при наличии документов и соблюдении условий статьи 220 НК РФ. Варианты нужно сравнить, а не складывать.

Если цена в договоре ниже кадастровой, налог считают с кадастровой стоимости

Не обязательно со всей кадастровой стоимости. Сравнивают цену с кадастровой стоимостью, умноженной на региональный коэффициент, и берут большую сумму. Коэффициент и применимую дату нужно проверить для года продажи.

Подходит ли калькулятор для подарка от друга

Не как готовый сценарий. Текущая версия имеет отдельный режим только для дарения от близкого родственника. Для подарка от друга вручную определите срок и сумму, с которой НДФЛ при дарении был исчислен и уплачен, затем проверьте расчёт индивидуально.

Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если налога после вычета нет

Не всегда. Есть исключение для продаж, у которых учитываемый доход укладывается в доступный фиксированный вычет. Но кадастровый минимум, совокупный лимит и другие продажи за год могут изменить ответ.

Следующий шаг

Сначала выпишите на одной странице шесть значений: кем был даритель, дату регистрации права, цену продажи, кадастровую стоимость, региональный коэффициент и подтверждённое уменьшение. Для подарка от близкого родственника сравните расходы дарителя с вычетом в калькуляторе налога с продажи квартиры. Для другого дарителя используйте ручную формулу и не подменяйте сценарий калькулятора.

Если после продажи вы выбираете новостройку именно в Ростове-на-Дону, сравните проекты, цены и планировки в каталоге GID.HOUSE. Переход ведёт в региональный каталог Ростова-на-Дону; наличие квартиры, цену и условия бронирования проверяйте в карточке проекта.

Источники и дата проверки

• НК РФ, статья 217.1: минимальные сроки владения
• НК РФ, статья 214.10: кадастровый минимум
• НК РФ, статья 220: расходы дарителя, налоговая стоимость подарка и вычет
• НК РФ, статья 228: срок уплаты
• НК РФ, статья 229: срок декларации
• ФНС: перечень близких родственников при дарении
• ФНС: расходы дарителя при последующей продаже
• ФНС: имущественный вычет при продаже
• ФНС: ставки НДФЛ при продаже имущества в 2026 году
• ФНС: региональный коэффициент с 2026 года

Нормы и продукт проверены 06.09.2026. Материал описывает общий порядок для обычной денежной продажи квартиры физическим лицом и не заменяет проверку документов налоговым органом.