Срок владенияНалог нужен
Квартира продана раньше минимального срока.
GID.HOUSE · НДФЛ 2026
Калькулятор налога с продажи квартиры
Узнайте, нужно ли платить налог, какой доход учтёт ФНС и что выгоднее — расходы на покупку или вычет 1 млн ₽.
- Срок владения 3 или 5 лет
- Ставки 13% и 15%
- Кадастровый порог 0,7–1
- Льгота семьи с детьми
ЛОГИКА РАСЧЁТА
Почему получилась такая сумма
Каждый этап можно проверить отдельно — от срока владения до части базы по ставке 15%.
Экономия от выбранного уменьшения0 ₽
Учитываемый доходЦена договора
Она выше кадастрового порога.
УменьшениеРасходы
Подтверждённые расходы выгоднее вычета.
Ставка13%
Вся база укладывается в порог 2,4 млн ₽.
БЫСТРАЯ ПРОВЕРКА
Когда налог может быть равен нулю
Достаточно одного основания, но его нужно подтвердить документами.
Доход освобождается от НДФЛ и обычно не декларируется.
Учитывайте совокупный вычет по продажам недвижимости за год.
Сохраните договор покупки и платёжные документы.
Срок владения в этом сценарии значения не имеет.
ОНЛАЙН-РАСЧЁТ
Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2026 году
Сначала проверьте минимальный срок владения. Если он истёк, доход от продажи квартиры обычно освобождается от НДФЛ. Если срок ещё не соблюдён, сравните цену договора с кадастровым порогом, затем уменьшите учитываемый доход на подтверждённые расходы или имущественный вычет.
Калькулятор выполняет эти действия последовательно и показывает не только итог, но и причину: какая сумма признана доходом, какое уменьшение выбрано и какая часть базы облагается по ставке 13% или 15%.
ФОРМУЛА 2026
Ставки НДФЛ при продаже имущества
Налог = 13% с базы до 2,4 млн ₽ + 15% с части базы свыше 2,4 млн ₽
Для доходов от продажи имущества действует отдельная двухступенчатая шкала. Если в том же году продано несколько объектов, порог применяется к совокупной налоговой базе, поэтому в дополнительных параметрах можно указать базу от других продаж.
До 2,4 млн ₽ базы13%
Часть свыше 2,4 млн ₽15%
Для нерезидента30% без вычетов
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет
Общий федеральный срок для недвижимости составляет пять лет. Трёхлетний срок применяется, в частности, если жильё является единственным, получено по наследству, подарено близким родственником, приватизировано или приобретено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Для единственного жилья учитывается также совместная собственность супругов. Новое жильё, приобретённое не более чем за 90 календарных дней до продажи прежнего, не мешает применению трёхлетнего срока.
С какой даты считать срок
При обычной покупке срок чаще всего начинается с государственной регистрации права. Для наследства отправной точкой является день смерти наследодателя. По ДДУ или ЖСК действует специальное правило: срок обычно считают с полной оплаты цены договора.
Если после передачи квартиры по ДДУ потребовалась доплата только из-за увеличения площади, она может не менять начало срока. Для сложной цепочки прав или перерывов во владении проверьте даты отдельно.
КАДАСТРОВЫЙ ПОРОГ
Почему налог считают не всегда от цены договора
Цена продажи сравнивается с кадастровой стоимостью объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, умноженной на понижающий коэффициент. Базовое федеральное значение — 0,7, но субъект РФ может установить более высокий коэффициент вплоть до 1.
Если кадастровый порог выше договорной цены, именно он становится учитываемым доходом. Поэтому введите кадастровую стоимость на нужную дату и коэффициент, действующий по месту вашего налогового учёта.
Пример7 000 000 ₽ × 0,74 900 000 ₽минимальный учитываемый доход
Расходы или вычет 1 млн ₽
Налоговый резидент вправе уменьшить доход от продажи жилья на документально подтверждённые расходы по его приобретению либо применить имущественный вычет до 1 млн ₽. Эти способы нельзя складывать для одной продажи.
Если расходы на покупку выше миллиона, обычно выгоднее учесть их. Если документов нет или подтверждённая сумма меньше, фиксированный вычет может дать меньшую базу. Автоматический режим калькулятора сравнивает оба варианта.
Что меняется для нерезидента
Налоговый нерезидент также может получить освобождение после минимального срока владения. Если срок не истёк, к учитываемому доходу обычно применяется ставка 30%, а имущественный вычет и расходы на приобретение не уменьшают базу.
Налоговый статус определяется не гражданством, а количеством дней нахождения в России и специальными нормами. Если статус менялся в течение года, проверьте его перед декларацией.
ОСВОБОЖДЕНИЕ
Продажа жилья семьёй с двумя и более детьми
Срок владения не имеет значения, если одновременно выполнены все условия льготы. Новое жильё должно быть приобретено в год продажи или до 30 апреля следующего года, а его площадь либо кадастровая стоимость должна быть больше показателя проданного объекта.
- Двое и более детей установленного возраста; с 2026 года учитываются недееспособные дети независимо от возраста.
- Кадастровая стоимость проданного жилья — не более 50 млн ₽.
- У членов семьи нет более 50% другого жилья, которое больше нового объекта.
- Улучшение подтверждается площадью или кадастровой стоимостью нового жилья.
Когда подавать 3-НДФЛ
Если доход подлежит декларированию, форму 3-НДФЛ обычно подают не позднее 30 апреля года, следующего за продажей. Налог уплачивают не позднее 15 июля того же года.
Продажа в 2026 году означает стандартный срок подачи до 30 апреля 2027 года и уплаты до 15 июля 2027 года. При освобождении по сроку владения или семейной льготе декларация обычно не требуется.
Какие документы сохранить
Понадобятся договор продажи, документы об исходном приобретении, платёжные подтверждения расходов и сведения о кадастровой стоимости. Для льготы семьи с детьми нужны документы о составе семьи и приобретении нового жилья.
Если цена, дата оплаты по ДДУ или региональный коэффициент вызывают сомнения, запросите сведения заранее — эти параметры могут заметно изменить результат.
ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ
Частые вопросы о налоге с продажи квартиры
Нужно ли платить налог с продажи квартиры?
Обычно нет, если истёк минимальный срок владения. До его окончания налог может быть нулевым благодаря расходам, вычету или специальному освобождению для семьи с двумя и более детьми.
Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2026 году?
Определите учитываемый доход, вычтите разрешённое уменьшение и примените 13% к базе до 2,4 млн ₽ и 15% к превышению. Для нерезидента применяется отдельный расчёт по ставке 30%.
Когда срок владения составляет три года?
Для единственного жилья, наследства, дарения от близкого родственника, приватизации и пожизненного содержания с иждивением. В общем случае действует пять лет.
Как считать срок для квартиры по ДДУ?
Обычно с даты полной оплаты цены договора. Доплата исключительно из-за увеличения площади по специальному правилу может не влиять на начало срока.
Что выгоднее: расходы или вычет 1 млн ₽?
Сравните суммы и выберите большее уменьшение. Автоматический режим калькулятора делает это сам. Для расходов нужны подтверждающие документы.
Почему учитывается кадастровая стоимость?
Если договорная цена ниже кадастрового порога, доход для налога определяют по кадастровой стоимости на 1 января года продажи с региональным коэффициентом.
Когда семья с детьми освобождается от налога?
Только при одновременном выполнении всех условий о детях, новом жилье, улучшении, кадастровом лимите и отсутствии более половины другого большего жилья.
Когда сдавать декларацию и платить НДФЛ?
Стандартно 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. При полном освобождении декларация по этой продаже обычно не нужна.
Правила проверены 23 июля 2026 года. Источники: ФНС России — продажа недвижимости, ФНС — ставки 13% и 15%, ФНС — освобождение семей с детьми, ФНС — региональный кадастровый коэффициент.
Калькулятор не учитывает все региональные льготы, другие виды доходов и индивидуальные обстоятельства. Итог носит информационный характер и не заменяет заполнение декларации по документам.