Налог на квартиру в ипотеке: кто платит и как считать

Налог на квартиру в ипотеке платит собственник, а не банк. Ипотека означает залог, но не передаёт банку право собственности. Сам кредит не даёт федеральной льготы и не уменьшает налоговую базу. Для предварительного расчёта нужны кадастровая стоимость, площадь, местная ставка, доля, месяцы владения и льготы — остаток долга и ежемесячный платёж вводить не нужно.

Короткий ответ

Если право собственности зарегистрировано на вас, налогоплательщик — вы. Это правило действует и для квартиры, купленной в ипотеку: по статье 1 закона № 102-ФЗ заложенное имущество остаётся у залогодателя во владении и пользовании. Банк получает обеспечение по кредиту, но не становится собственником квартиры только из-за ипотеки.

Размер налога не зависит от того, сколько осталось выплатить банку. В формуле нет первоначального взноса, процентной ставки по кредиту, ежемесячного платежа или остатка долга.

Не путайте налог на имущество с имущественным вычетом по НДФЛ. Возврат части расходов на покупку и ипотечных процентов — отдельная тема и не отменяет ежегодный налог на квартиру.

Когда появляется налог

Главная дата — государственная регистрация права собственности в ЕГРН.

Готовая квартира на вторичном рынке. Налог начинают считать с месяца регистрации права с учётом правила 15-го числа.
Новостройка по ДДУ. Подписание договора, полная оплата и даже передача ключей сами по себе ещё не означают, что появился налог на имущество. Он возникает после регистрации права.
Рефинансирование. Смена банка не меняет собственника, поэтому сама по себе не запускает новый период владения.
Полное погашение ипотеки. Снятие обременения не прекращает и не создаёт право собственности, поэтому налоговый период не начинается заново.

Для неполного года действует правило: если право зарегистрировано до 15-го числа включительно, этот месяц учитывают; если после 15-го — расчёт начинается со следующего месяца.

Что вводить в калькулятор

Для предварительной проверки подготовьте данные по конкретной квартире и нужному налоговому году.

Поле	Где взять	Влияет на расчёт
Кадастровая стоимость	выписка ЕГРН, личный кабинет ФНС	да
Общая площадь	выписка ЕГРН	да
Налоговая ставка	сервис ставок и льгот ФНС для муниципалитета	да
Доля в праве	выписка ЕГРН	да
Месяцы владения	дата регистрации права	да
Полное освобождение по льготе	личный кабинет и сервис ФНС; отмечается только для конкретного объекта	да
Дополнительный вычет для семьи с тремя и более детьми, отвечающими условиям НК РФ	личный кабинет и уведомление ФНС	да, если применим
Остаток ипотечного долга	кредитный договор или банк	нет
Ставка по ипотеке	кредитный договор	нет
Ежемесячный платёж	график банка	нет
Рыночная цена квартиры	объявление или отчёт оценщика	нет

Откройте калькулятор налога на имущество и внесите только налоговые данные. Калькулятор не подключён к ЕГРН и ФНС, не знает вашу ставку и льготы автоматически и показывает ориентир, а не официальное начисление.

Формула расчёта для квартиры

Упрощённый предварительный расчёт выглядит так:

Если по конкретному объекту нет полного освобождения, ориентир считают так:

налог = база после вычета × доля × ставка × коэффициент владения

Льготу не нужно подставлять в эту формулу как произвольную сумму в рублях. Федеральная льгота по статье 407 НК РФ обычно освобождает от налога один выбранный объект каждого вида при соблюдении условий. Местные льготы могут работать иначе, поэтому их применяют только по правилам конкретного муниципалитета. В калькуляторе отмечайте полное освобождение лишь после того, как подтвердили, что льгота относится именно к этой квартире.

Для семей с тремя и более детьми действует дополнительное уменьшение базы на кадастровую стоимость 5 м² квартиры или комнаты на каждого ребёнка. С налогового периода 2026 года при подсчёте учитываются не только несовершеннолетние, но и дети до 23 лет, которые учатся очно. Вычет предоставляется в отношении одного объекта каждого вида. Не отмечайте его автоматически: сначала проверьте состав семьи, возраст, форму обучения, период, выбранный объект и сведения ФНС.

Для квартиры налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 20 м². Сначала найдём стоимость одного квадратного метра:

кадастровая стоимость ÷ общая площадь

Затем базу после вычета:

стоимость 1 м² × max(площадь − 20 м²; 0)

Если квартира в долевой собственности, полученную базу умножают на долю конкретного собственника. Для неполного года добавляют коэффициент месяцев владения.

Пример: квартира в ипотеке за 6 млн ₽ по кадастру

Допустим:

кадастровая стоимость — 6 000 000 ₽;
общая площадь — 60 м²;
собственник один;
право зарегистрировано на весь год;
для учебного примера ставка — 0,1%;
льготы нет.

Стоимость 1 м²:

6 000 000 ÷ 60 = 100 000 ₽

Площадь после стандартного вычета:

60 − 20 = 40 м²

Налоговая база:

100 000 × 40 = 4 000 000 ₽

Предварительный налог:

4 000 000 × 0,1% = 4 000 ₽

Остаток по ипотеке — хоть 500 000 ₽, хоть 5 000 000 ₽ — в этот расчёт не входит.

[!NOTE]

Ставка 0,1% здесь условная. Налог на имущество — местный: для реальной проверки выберите свой муниципалитет и налоговый период в сервисе ФНС.

Если право зарегистрировали в середине года

Предположим, та же квартира зарегистрирована 10 августа. Август учитывается, поэтому налог считают за пять месяцев — с августа по декабрь:

4 000 × 5 ÷ 12 = 1 666,67 ₽

Если право зарегистрировано 20 августа, август не учитывается. Коэффициент будет 4/12, а ориентир — 1 333,33 ₽.

В промежуточном расчёте удобно сохранять копейки, но официальную сумму ФНС исчисляет в полных рублях: менее 50 копеек отбрасывают, 50 копеек и более округляют до рубля. Официальная сумма также может отличаться из-за местной ставки, коэффициентов переходного периода, ограничения роста налога, льгот и сведений, которыми располагает ФНС.

Должны ли платить супруги и созаёмщики

Созаёмщик по кредиту не становится налогоплательщиком автоматически. Важна запись о праве собственности.

Если квартира оформлена на одного супруга, уведомление обычно приходит ему как зарегистрированному собственнику.
Если в ЕГРН указаны доли, каждый собственник получает расчёт по своей доле.
Если право зарегистрировано как общая совместная собственность без определённых долей, налог рассчитывают для каждого участника в равных долях. Перед расчётом проверьте в ЕГРН состав собственников и используйте равную долю 1 ÷ число участников только для предварительной проверки.
Если человек только созаёмщик, но права в ЕГРН у него нет, налог на эту квартиру ему не начисляют.

Семейный режим имущества может иметь значение при разделе или сделке, но для текущего начисления ФНС опирается на зарегистрированные права и поступившие сведения.

Даёт ли ипотека льготу

Федеральной льготы только за то, что квартира находится в ипотеке, нет. Льгота может появиться по другому основанию — например, из-за статуса пенсионера, человека с инвалидностью или другой категории, предусмотренной статьёй 407 НК РФ.

Дополнительные льготы вправе вводить муниципалитеты. Например, ФНС разъясняла льготу по ипотечному жилью в отдельных муниципалитетах Кировской области при соблюдении условий и подаче документов. Это местный пример, а не общее правило для области или России.

Проверяйте право на льготу по месту нахождения квартиры в сервисе ФНС. Если льгота должна быть, но в уведомлении её нет, направьте заявление через личный кабинет или инспекцию.

Что делать, если уведомление не пришло или сумма не сходится

Откройте личный кабинет ФНС и проверьте список объектов.
Сверьте адрес, площадь, кадастровую стоимость, долю и дату регистрации права.
Проверьте ставку и льготы для нужного года и муниципалитета.
Повторите расчёт в калькуляторе без ипотечных данных.
Если объект или право отсутствуют в кабинете, сообщите об имуществе через ФНС и приложите документы.
Если характеристики расходятся с ЕГРН, сначала добейтесь исправления исходных сведений.
Если данные верны, но расчёт ФНС непонятен, направьте обращение по конкретному уведомлению.

Налог за год уплачивают не позднее 1 декабря следующего года. Если 1 декабря приходится на нерабочий день, действует перенос по общим правилам. Точную дату всегда смотрите в своём уведомлении.

Частые ошибки

считать, что до погашения кредита собственник квартиры — банк;
ждать налог только после снятия обременения;
вычитать остаток ипотеки из кадастровой стоимости;
вводить цену покупки или рыночную цену вместо кадастровой;
брать ставку соседнего города или другого налогового года;
забывать стандартный вычет 20 м²;
считать созаёмщика собственником без проверки ЕГРН;
применять федеральную льготу ко всем объектам одного вида;
принимать предварительный калькулятор за начисление ФНС;
путать налог на имущество с вычетом по НДФЛ.

Чек-лист перед расчётом

[ ] Право собственности уже зарегистрировано.
[ ] Выбран правильный налоговый год.
[ ] Кадастровая стоимость и площадь взяты из официальных сведений.
[ ] Ставка проверена для муниципалитета, а не взята из чужого примера.
[ ] Указана ваша доля, а не доля в ипотечном платеже.
[ ] Месяцы владения посчитаны по правилу 15-го числа.
[ ] Проверены федеральные и местные льготы.
[ ] Остаток долга, кредитная ставка и платёж не введены.
[ ] Итог сопоставлен с уведомлением ФНС.

Частые вопросы

Кто платит налог за ипотечную квартиру — банк или заёмщик?

Платит зарегистрированный собственник. Банк является залогодержателем, поэтому само наличие ипотеки не переносит на него налог.

Нужно ли платить налог, пока ипотека не погашена?

Да, если право собственности зарегистрировано и у собственника нет применимой льготы. Погашение кредита не является условием начала налогообложения.

Уменьшает ли долг банку налог?

Нет. Остаток задолженности, проценты и ежемесячный платёж не входят в формулу налога на имущество.

Когда начислят налог за новостройку в ипотеке?

После государственной регистрации права собственности. ДДУ, оплата, акт или ключи без зарегистрированного права сами по себе не запускают налог.

Кто платит при долевой собственности?

Каждый зарегистрированный собственник платит налог по своей доле с учётом личных льгот и периода владения.

Как считать при общей совместной собственности без долей?

Для предварительной проверки разделите расчёт поровну между зарегистрированными участниками совместной собственности. Например, для двух участников ориентир каждого — половина общей суммы. Сначала сверьте вид права и состав собственников по ЕГРН.

Может ли быть льгота именно на ипотечную квартиру?

Федеральной льготы по одному факту ипотеки нет. Но могут действовать льготы по статусу собственника и дополнительные местные правила — их проверяют для конкретного муниципалитета.

Вывод и следующий шаг

Ипотека не меняет главного: налог платит собственник с даты регистрации права. Банк, остаток кредита и платёж по графику в налоговый расчёт не входят.

Соберите кадастровую стоимость, площадь, ставку, долю, месяцы владения и льготы, затем проверьте ориентир в калькуляторе налога на имущество. Общую механику налога и другие типы объектов можно сверить в статье «Как рассчитать налог на имущество».

Источники и дата проверки

Материал проверен 16 октября 2026 года. Местные ставки и льготы меняются, поэтому перед уплатой сверяйте налоговое уведомление и актуальные данные ФНС.