Короткий ответ
Сначала выясните, какую модель предлагает банк. Если это один кредит с одной договорной комбинированной ставкой, считайте платёж по ставке и графику банка. Если это две отдельно учитываемые части долга, рассчитайте аннуитет для каждой части и сложите платежи по одинаковым месяцам. Самостоятельно усреднять 6% и 16% нельзя: даже взвешенная по суммам ставка не обязана дать тот же платёж, что два отдельных графика.
Переносите цифры не из рекламы, а из индивидуальных условий и письменного расчёта: суммы обеих частей, ставки, сроки, даты начала, тип платежа, полную стоимость кредита и обязательные услуги. Калькулятор помогает проверить сценарий, но финальным остаётся банковский график.
Сначала определите: один график или два
Название «комбинированная» или «комбо-ипотека» не описывает математику договора. На рынке встречаются разные конструкции.
| Что указано в предложении | Как считать |
|---|---|
| Одна договорная ставка на весь долг и один график | Использовать эту ставку и один аннуитетный график |
| Две суммы, две ставки и два отдельно обслуживаемых остатка | Построить два графика и сложить платежи по месяцам |
| Разные сроки или даты начала частей | Складывать строки графиков по календарным месяцам |
| Рекламная «средняя» ставка без индивидуальных условий | Не принимать решение; запросить письменную модель и ПСК |
Не путайте две параллельные части с плавающей ставкой, которая меняется со временем, и с траншевой ипотекой, где деньги выдаются по этапам. Это другие расчётные задачи.
Формула двух аннуитетных платежей
Для одной части с равными месячными платежами используется формула:
A = P × i × (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1),
где P — сумма этой части, i — месячная ставка годовая ставка / 12 / 100, n — число месяцев.
Если части действительно независимы и имеют одинаковые даты и срок:
Общий платёж = A₁ + A₂.
Если сроки различаются, это равенство нужно применять к каждому календарному месяцу. Пока обе части действуют, платежи складываются. После полного погашения более короткой части остаётся платёж по другой.
Пример: почему взвешенная ставка занижает платёж
Учебный сценарий: 6 000 000 ₽ под 6% и 5 000 000 ₽ под 16%, обе части на 20 лет, или 240 месяцев. Страховка, комиссии, точные даты и платные услуги в пример не включены.
| Расчёт | Результат |
|---|---|
| Платёж по льготной части | 42 985,86 ₽/мес. |
| Платёж по рыночной части | 69 562,80 ₽/мес. |
| Сумма двух графиков | 112 548,66 ₽/мес. |
| Ставка, взвешенная по суммам | 10,54545% |
| Один аннуитет на 11 млн ₽ по 10,54545% | 110 157,85 ₽/мес. |
| Ошибка подмены модели | 2 390,81 ₽/мес. |
За 240 месяцев разница между двумя учебными моделями составит около 573 793 ₽. Это не банковское предложение и не прогноз фактической переплаты. Пример показывает математическую ошибку: аннуитетный коэффициент зависит от ставки нелинейно, поэтому взвешивание ставок не сохраняет платёж.
Средневзвешенная ставка не «неправильна» сама по себе. Она подходит, если банк действительно установил её как единую договорную ставку и выдал один график. Неправильно самостоятельно заменить два отдельных графика одной рассчитанной ставкой.
Какие строки взять из предложения банка
До расчёта соберите один лист исходных данных:
- цена квартиры и первоначальный взнос;
- сумма льготной части и сумма сверх лимита;
- ставка каждой части или одна договорная ставка на весь долг;
- срок и дата начала каждой части;
- тип платежа и дата ежемесячного списания;
- ПСК в процентах годовых и денежном выражении;
- стоимость страховки, платных услуг и условия сохранения ставки;
- порядок досрочного погашения и возможность выбрать часть долга.
Если в документе есть только красивый процент, но нет размеров частей и графика, сравнение ещё не готово. Процентная ставка, ПСК и сумма всех выплат — разные показатели.
Разные сроки: смотрите не только первый месяц
Допустим, льготная часть рассчитана на 25 лет, а рыночная — на 10. Первые 120 месяцев общий платёж равен сумме двух строк. Затем короткая часть заканчивается и нагрузка снижается. Одна «средняя ставка» не покажет этот переход.
Для такого предложения нужна таблица по месяцам минимум с четырьмя колонками: платёж льготной части, платёж рыночной части, общий платёж и остаток дорогой части. Проверяйте:
- максимальный платёж, а не только средний;
- месяц окончания дорогой части;
- сумму процентов по каждой части;
- размер резерва на первые месяцы;
- изменение графика после досрочной доплаты.
Если даты выдачи отличаются или первый период короче полного месяца, расчёт калькулятора может расходиться с банковским графиком. Это повод сверить даты и правила начисления, а не вручную подгонять ставку.
ПСК, страховка и платное снижение ставки
Рекламный процент не показывает все расходы. Банк России требует сопровождать рекламу ставки диапазоном полной стоимости кредита, а платежи, от которых зависят условия кредита, учитываются по правилам ПСК.
Сравните минимум два сценария: со страховкой или услугой, дающей скидку к ставке, и без неё. В каждом сценарии нужны:
- новый платёж;
- стоимость услуги сейчас и в следующие годы;
- ПСК;
- сумма процентов и прочих обязательных платежей;
- условия возврата денег и последствия отказа.
Не называйте ПСК «переплатой»: ПСК раскрывается по установленной законом методике, а сумма выплат в рублях — отдельная строка графика.
Досрочное погашение: сначала проверьте договор
Логично хотеть направить доплату в часть с более высокой ставкой. Но калькулятор не доказывает, что банк позволит выбрать именно этот остаток или применит деньги в ожидаемом порядке.
До внесения доплаты запросите:
- можно ли выбрать конкретную часть кредита;
- уменьшится платёж или срок;
- в какую дату заявление вступит в силу;
- какой график банк выдаст после операции;
- сохранятся ли льготная ставка и связанные условия.
Только после этого сравнивайте сценарии. Формулировка «дорогую часть всегда выгоднее гасить первой» без договора слишком груба: результат зависит от структуры кредита, сроков и правил банка.
Как проверить предложение в калькуляторе GID.HOUSE
Откройте калькулятор комбинированной ипотеки и перенесите цену объекта, взнос, лимит льготной части, обе ставки и срок. Затем выберите модель, которая указана банком: единая ставка или две отдельные части.
Калькулятор показывает размеры частей, ориентировочный платёж, проценты и график. Он полезен для проверки арифметики и сравнения сценариев.
Калькулятор не проверяет право на льготную программу, не одобряет кредит, не подтверждает пригодность объекта, не знает точных банковских дат и не учитывает автоматически страховку, комиссии и платные услуги. Если договор содержит разные сроки или особый порядок списания, опирайтесь на график банка.
Если вы выбираете новостройку именно в Ростове-на-Дону, после расчёта бюджета можно сравнить цены и лоты в каталоге GID.HOUSE. Каталог не подтверждает право на льготную программу, одобрение банка или применимость комбинированной ставки к конкретному объекту — это нужно отдельно подтвердить у банка и застройщика.
Стоп-сигналы перед решением
- Не указано, одна ставка действует на весь долг или есть два остатка.
- Нет индивидуальных условий, ПСК и графика.
- Ставка зависит от услуги, стоимость которой не раскрыта на весь срок.
- Сроки или даты частей различаются, а показан только один платёж.
- Обещают возможность гасить рыночную часть, но этого нет в письменном порядке.
- Цена квартиры меняется при выборе сниженной ставки.
- В расчёте нет страховки, обязательных расходов и резерва.
- Результат калькулятора выдают за гарантированное одобрение.
Типичные ошибки
- Считать простое среднее
(6% + 16%) / 2. - Использовать самостоятельно взвешенную ставку для двух отдельных графиков.
- Считать только льготную часть и забыть дорогой остаток.
- Сравнивать предложения только по первому платежу.
- Путать ставку, ПСК и сумму выплат.
- Считать, что у любой комбо-ипотеки два договора.
- Планировать досрочное погашение без письменного порядка банка.
- Тратить весь резерв на первоначальный взнос.
Частые вопросы
Можно ли просто сложить два ежемесячных платежа?
Да, если банк действительно ведёт две отдельные части, платежи аннуитетные, а вы складываете строки за один календарный месяц. При разных сроках или датах нужно суммировать весь график помесячно.
Почему средневзвешенная ставка даёт другой результат?
Аннуитетный коэффициент зависит от ставки нелинейно. Взвешивание ставок по суммам не сохраняет сумму двух аннуитетов.
Калькулятор покажет точный платёж банка?
Нет. Он строит учебный сценарий по введённым данным. Точные даты, округление, страховка, услуги и договорный порядок учитываются в банковском графике.
Следующий шаг
Запросите у банка письменный расчёт с размерами частей, ставками, сроками, ПСК и графиком. Затем проверьте обе модели в калькуляторе комбинированной ипотеки и сравните не рекламную ставку, а максимальный платёж, расходы и остаток дорогой части.
Источники и дата проверки
- Банк России: формула аннуитетного платежа — математическая формула; проверено 17 сентября 2026 года.
- Банк России: разъяснения по полной стоимости кредита — состав ПСК и изменение условий; проверено 17 сентября 2026 года.
- Банк России: рекомендации по раскрытию ставки и ПСК — ставка и ПСК не взаимозаменяемы; проверено 17 сентября 2026 года.
- Федеральный закон № 353-ФЗ — официальный текст требований к потребительскому кредиту и графику; проверено 17 сентября 2026 года.
- Правительство России: Семейная ипотека — действующие общие условия программы, не подтверждение права конкретного заёмщика; проверено 17 сентября 2026 года.
- ВТБ: как устроена комбинированная ипотека и Альфа-Банк: семейная ипотека — примеры банковской модели с единым договором или договорной комбинированной ставкой; проверено 17 сентября 2026 года.