Комбинированная семейная ипотека: льготная и рыночная части кредита

Короткий ответ

Комбинированную семейную ипотеку нужно считать как два кредита. Льготная часть ограничена условиями программы, а сумма сверх лимита может обслуживаться по другой ставке. Общий платёж — сумма платежей по обеим частям.

Формулы

Для каждой части отдельно:

A = P × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1),

где P — сумма, r — месячная ставка, n — число месяцев.

Затем:

общий платёж = платёж льготной части + платёж рыночной части.

Пример

После взноса семье нужно 11 000 000 ₽. Учебная модель: 6 000 000 ₽ под 6% и 5 000 000 ₽ под 16%, обе части на 20 лет.

Средняя ставка «на глаз» скрыла бы дорогую часть. Ставки учебные: используйте только письменное предложение банка.

Как сравнить варианты

1. Разделите суммы по условиям предложения.
2. Запишите ставку, срок и обязательные расходы каждой части.
3. Постройте два помесячных графика.
4. Сложите платежи по одинаковым датам.
5. Проверьте ПСК и условия изменения ставки.
6. Рассчитайте сценарий досрочного погашения рыночной части.
7. Оставьте резерв не менее нескольких обязательных платежей.

Таблица решений

Типичные ошибки

• показывать клиенту одну «среднюю» ставку;
• считать только льготную часть;
• растягивать дорогую часть без расчёта процентов;
• забывать о двух наборах условий досрочного погашения;
• не проверять, что будет со ставкой при отказе от услуг;
• тратить весь резерв на взнос.

Частые вопросы

Калькулятор Семейной ипотеки умеет разделять транши?

Он помогает оценить льготную часть. Рыночную часть рассчитайте отдельным сценарием и сложите платежи; финальный график даст банк.

Почему общий платёж резко растёт?

Даже небольшая сумма по высокой ставке создаёт значимый ежемесячный поток, особенно при коротком сроке.

Вывод

Не усредняйте ставки. Зафиксируйте две суммы, постройте два графика и сложите их по месяцам. Начните с калькулятора Семейной ипотеки, затем отдельно проверьте рыночную часть.