БЕЗ СРЕДНЕЙ СТАВКИ «НА ГЛАЗ»
Как рассчитать комбинированную ипотеку
Комбинированная ипотека позволяет занять больше лимита льготной программы: часть долга получает льготную ставку, а остаток финансируется по рыночным условиям. Главная ловушка — принять рекламную ставку за ставку на весь кредит. Калькулятор всегда показывает суммы обеих частей и отдельно предупреждает о размере дорогого остатка.
Сначала перенесите из предложения банка цену объекта, первоначальный взнос, лимит льготной части, обе ставки и срок. Затем выберите способ расчёта, указанный банком. Если лимита достаточно, рыночная часть станет нулевой. Если недостаточно — результат покажет её сумму, долю в долге и влияние на ежемесячную нагрузку.
Две схемы комбинированного кредита
Единая средневзвешенная ставка применяется, когда банк оформляет один кредит и один график. Калькулятор взвешивает ставки по суммам льготной и рыночной частей, после чего рассчитывает единый аннуитетный платёж. Это режим по умолчанию.
Два отдельных графика нужны только тогда, когда предложение банка действительно содержит две независимо обслуживаемые части. Каждая часть считается по своей ставке, а платежи складываются по одинаковым месяцам. Эти модели дают разные результаты, поэтому схему нельзя выбирать только по названию продукта.
Как устроен расчёт
Сумма кредита равна цене недвижимости за вычетом первоначального взноса. Льготная часть ограничивается указанным лимитом, рыночная равна остатку. Для единой схемы расчётная ставка определяется как сумма произведений каждой ставки на её долю в долге. Для раздельной схемы аннуитетная формула применяется к каждой части отдельно.
Формула даёт ориентир для полных месяцев. Дата выдачи, короткий первый период, округление и порядок списания могут изменить банковский график.
Как работает доплата
В единой схеме дополнительная сумма уменьшает общий долг и срок. В раздельной схеме она направляется в рыночную часть, а при её отсутствии — в льготную. Результат показывает обязательный платёж без добровольной доплаты, фактический срок и экономию процентов.
Перед переводом денег проверьте, требуется ли заявление и как банк выбирает часть кредита для досрочного погашения.
Как сравнить варианты
- сначала сохраните исходный расчёт банка;
- увеличьте первоначальный взнос и посмотрите, исчезнет ли рыночная часть;
- сравните обязательный платёж, а не только стартовую ставку;
- проверьте общую сумму процентов и ПСК;
- добавьте реалистичную ежемесячную доплату;
- оставьте резерв после сделки, ремонта и переезда.
Что калькулятор не учитывает
В расчёт не входят страхование, комиссии, платные сервисы, оценка, регистрация, индивидуальные скидки и надбавки. Сервис не проверяет право на льготную программу и не заменяет индивидуальные условия кредита. Модель предполагает один срок и одну дату начала для обеих частей. Если в предложении банка сроки или даты различаются, запросите у банка точный общий график.
ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ
Что важно знать до заявки
Что такое средневзвешенная ставка?
Это не простое среднее двух процентов. Чем больше доля части кредита, тем сильнее её ставка влияет на итог. Калькулятор рассчитывает значение по суммам обеих частей.
Почему платёж выше, чем по льготной ипотеке?
Сумма сверх льготного лимита обслуживается по более высокой ставке. Даже относительно небольшой рыночный остаток может заметно увеличить платёж и переплату.
Можно ли убрать рыночную часть?
Да, если уменьшить цену объекта или увеличить первоначальный взнос так, чтобы весь кредит поместился в льготный лимит.
Какую схему выбрать?
Только ту, которая указана в расчёте или индивидуальных условиях банка. При сомнении запросите один общий график и ставку либо два отдельных графика.
Результат совпадёт с графиком банка?
Не обязательно. Банк учитывает точные даты, число дней, округления, страховку, услуги и собственные правила. Калькулятор предназначен для предварительного сравнения.
Продуктовая механика проверена 4 сентября 2026 года по материалам ВТБ, Альфа-Банка и Домклик. Ставки и лимиты в форме — изменяемые значения, а не публичная оферта.