Как определить налогооблагаемый доход при продаже квартиры

Короткий ответ

Для обычной продажи квартиры физлицом речь идёт об НДФЛ, не о налоге на прибыль организаций. Цена договора — ещё не налоговая база. Сначала определяется налоговый доход, затем допустимое уменьшение.

Четыре понятия

Формула

база = max(цена сделки, кадастровый минимум) − расходы или вычет.

Если результат отрицательный, для учебной модели база принимается нулевой; убыток по обычной продаже не переносите без специального основания.

Пример

Цена — 8 млн ₽, подтверждённая покупка — 6,5 млн ₽, кадастровый минимум — 7,4 млн ₽. Доход — 8 млн ₽, база по расходам — 1,5 млн ₽, НДФЛ — 195 000 ₽.

Если применить вычет 1 млн ₽, база была бы 7 млн ₽. Поэтому расходы выгоднее.

Пошагово

1. Проверьте освобождение.
2. Возьмите цену договора.
3. Получите применимую кадастровую стоимость.
4. Рассчитайте минимум.
5. Сравните расходы с вычетом.
6. Учтите совокупность специальных баз.
7. Примените шкалу 13%/15%.

Типичные ошибки

• называть налог НДС или налогом на прибыль;
• брать разницу цен без кадастровой проверки;
• включать неподтверждённый ремонт;
• применять два уменьшения;
• считать 13% с любой базы;
• забывать другие продажи года.

Частые вопросы

Кадастровая стоимость всегда умножается на 0,7?

Проверяйте действующую статью 214.10 НК РФ, региональный коэффициент и год. Не храните коэффициент как вечную константу.

Нужны платёжные документы?

Да, для расходов одного договора недостаточно: сохраните подтверждение оплаты.

Вывод

Разделите цену, доход и базу. Сравните варианты в калькуляторе налога с продажи и используйте документы, относящиеся к конкретному объекту.