Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: НДФЛ 2026

Короткий ответ: продать квартиру дешевле кадастровой стоимости можно. Но если доход не освобождён от НДФЛ, для расчёта сначала сравнят цену договора с кадастровой стоимостью, умноженной на применимый региональный коэффициент. В расчёт пойдёт большая сумма. Только после этого её уменьшают на подтверждённые расходы покупки или на имущественный вычет.

Главная ловушка — считать коэффициент 0,7 вечной константой. С 2025 года регион может уменьшить его вплоть до 0 или повысить до 1. По разъяснению ФНС ориентируются на место жительства или налогового учёта продавца на дату регистрации перехода права, а не просто на адрес квартиры.

Сначала проверьте освобождение по сроку владения или специальной льготе, например для семьи с двумя и более детьми при выполнении всех условий. Если освобождение применяется, сравнивать цену с кадастровым порогом для расчёта НДФЛ не потребуется.

Три суммы, которые нельзя путать

Показатель	Что это	Где используется
Цена договора	Сколько покупатель платит по договору	Сравнивается с кадастровым порогом
Учитываемый доход	Большая из двух сумм: цена или кадастр × коэффициент	Из него вычитают расходы либо вычет
Налоговая база	Учитываемый доход минус допустимое уменьшение	К ней применяют ставки НДФЛ

Поэтому фраза «налог берут с 70% кадастра» неполна. Кадастровая стоимость с применимым региональным коэффициентом — это возможный учитываемый доход. Итоговая база после расходов или вычета может быть заметно меньше.

Формула расчёта

Если освобождения нет, последовательность такая:

Кадастровый порог = кадастровая стоимость × региональный коэффициент.
Учитываемый доход = max(цена договора, кадастровый порог).
Налоговая база = max(0, учитываемый доход − подтверждённые расходы покупки) либо max(0, учитываемый доход − имущественный вычет).
Для резидента в упрощённом сценарии без других баз из той же двухступенчатой шкалы — других продаж имущества, дивидендов, процентов по вкладам или операций с ценными бумагами: 13% с части базы до 2,4 млн ₽ + 15% с превышения.

Расходы и имущественный вычет для одной продажи не складываются. Вычет до 1 млн ₽ — общий годовой лимит для соответствующих продаж жилья, а не отдельный миллион на каждый объект. Превышение расходов над доходом по одному объекту не переносится на другие продажи и не создаёт убыток на будущее.

Почему коэффициент может быть от 0 до 1

Федеральное правило использует коэффициент 0,7, но субъект РФ вправе изменить его своим законом: уменьшить вплоть до 0 или увеличить до 1. Регион может установить отдельные значения для категорий налогоплательщиков или объектов. При коэффициенте 1 кадастровый порог равен полной кадастровой стоимости.

Проверять нужно не только регион квартиры. ФНС разъяснила: применяется коэффициент субъекта по месту жительства продавца на дату государственной регистрации перехода права. Если места жительства в России нет, ориентируются на субъект, где продавец состоит на налоговом учёте по иному основанию. Какое именно место учёта применять в нестандартной ситуации, лучше уточнить в своей инспекции.

Перед расчётом:

определите дату регистрации перехода права к покупателю;
возьмите кадастровую стоимость на 1 января этого года;
проверьте региональный закон для места своего налогового учёта;
не подставляйте 0,7 автоматически только потому, что квартира находится в другом регионе.

Как найти коэффициент своего региона

На сайте ФНС выберите субъект по месту жительства продавца на дату регистрации перехода права. Если места жительства в России нет, ориентируйтесь на регион налогового учёта по иному основанию.
В поиске по региональному разделу ФНС введите: понижающий коэффициент НДФЛ при продаже недвижимости 2026.
Откройте сообщение ФНС со ссылкой на закон субъекта и проверьте дату начала действия, категорию продавца и вид объекта.
Если актуальное значение найти не удалось, не угадывайте его. Направьте вопрос через сервис «Обратиться в ФНС России» и укажите регион учёта, дату регистрации перехода права и вид недвижимости.

Единого значения для всей России нет. Сохраните ссылку на региональный закон или ответ ФНС вместе с расчётом.

Если кадастровой стоимости нет в ЕГРН на 1 января года регистрации перехода права, правило кадастрового порога из пункта 2 статьи 214.10 НК РФ не применяется. Для объекта, образованного в течение года, проверяют стоимость на дату постановки на кадастровый учёт; если её нет и тогда, это правило также не применяется. При пересмотре стоимости важна дата, с которой новое значение применяется для налогообложения. Такие случаи калькулятор автоматически не определяет — сверяйте выписку и позицию ФНС.

Один объект — два коэффициента

Представим сделку, в которой и деньги получены, и переход права зарегистрирован в 2026 году:

цена договора — 4,8 млн ₽;
кадастровая стоимость — 8 млн ₽;
подтверждённые расходы покупки — 4,2 млн ₽;
продавец — налоговый резидент;
минимальный срок владения ещё не истёк;
других налоговых баз, которые входят в ту же двухступенчатую шкалу, в году нет.

Сценарий 1: коэффициент 0,7

Кадастровый порог: 8 млн × 0,7 = 5,6 млн ₽. Это больше цены договора, поэтому учитываемый доход — 5,6 млн ₽.

С расходами база составит 5,6 − 4,2 = 1,4 млн ₽. НДФЛ: 1,4 млн × 13% = 182 000 ₽.

Если вместо расходов применить вычет 1 млн ₽, база будет 4,6 млн ₽, а налог — 642 000 ₽. В этом примере подтверждённые расходы выгоднее.

Сценарий 2: коэффициент 1

Кадастровый порог: 8 млн × 1 = 8 млн ₽. После расходов база составит 8 − 4,2 = 3,8 млн ₽.

НДФЛ: 2,4 млн × 13% + 1,4 млн × 15% = 522 000 ₽.

Разница между сценариями — 340 000 ₽. Она возникла не из-за адреса квартиры и не из-за ставки, а из-за применимого регионального коэффициента.

Как проверить свои цифры

В калькуляторе налога с продажи квартиры укажите:

способ и дату приобретения;
дату регистрации перехода права — калькулятор использует её для кадастрового порога;
цену по договору;
кадастровую стоимость на 1 января года регистрации перехода права;
проверенный региональный коэффициент, если он находится в диапазоне от 0,7 до 1;
подтверждённые расходы покупки;
другие продажи в том же году, если они были.

Отдельно проверьте дату фактического получения денег: она определяет год получения денежного дохода. Если оплата и регистрация перехода права пришлись на разные годы, стандартный сценарий калькулятора не подходит для выбора налогового периода и сроков декларации.

Калькулятор покажет, какая сумма стала учитываемым доходом, какое уменьшение выгоднее и как распределится база по ставкам 13% и 15% в рамках введённых данных. Расчёт можно сохранить или выгрузить в PDF.

Сейчас поле коэффициента в калькуляторе принимает значения только от 0,7 до 1. Если официальный закон вашего региона устанавливает значение ниже 0,7, не округляйте его: рассчитайте кадастровый порог вручную по формуле кадастровая стоимость × официальный коэффициент, а итог проверьте при заполнении декларации или в ФНС.

Поле дополнительных параметров калькулятора учитывает базу от других продаж имущества, но не все прочие базы, которые могут занять часть порога 2,4 млн ₽, например дивиденды или проценты по вкладам. Калькулятор также не определяет региональный коэффициент автоматически, не проверяет документы и не охватывает все специальные статусы. Если в году были такие доходы, итоговую ставку нужно проверить при заполнении декларации. Результат — предварительный расчёт сценария, а не подтверждение суммы ФНС.

Что подготовить до расчёта

договор продажи;
выписку ЕГРН или сведения о кадастровой стоимости на нужную дату;
договор, по которому квартира была приобретена;
банковские документы, расписки и другие подтверждения оплаты;
сведения о других продажах имущества в том же году;
подтверждение права на освобождение, если оно заявляется.

Если деньги получены в 2026 году, стандартный срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 года, уплаты налога — до 15 июля 2027 года. Но декларация нужна не во всех случаях: сначала проверьте освобождение и другие предусмотренные законом основания, при которых отчитываться о продаже не требуется. При оплате частями или расхождении года оплаты и регистрации налоговый период проверьте отдельно.

Пять частых ошибок

Сразу умножать цену договора на 13%. До ставки нужно проверить освобождение, кадастровый порог и уменьшение базы.
Всегда ставить коэффициент 0,7. Регион мог установить другое значение от 0 до 1, а применимый субъект зависит от места учёта продавца.
Называть кадастровый порог налоговой базой. Сначала это учитываемый доход; база появляется после расходов или вычета.
Складывать расходы и вычет 1 млн ₽. Для одной продажи выбирают один способ.
Игнорировать другие базы года. Порог 2,4 млн ₽ для ставок 13/15% применяется к совокупности специальных налоговых баз: на него могут повлиять не только другие продажи имущества, но и дивиденды, проценты по вкладам, операции с ценными бумагами и другие доходы этой группы.

Когда стандартный расчёт лучше остановить

Не полагайтесь только на онлайн-калькулятор, если:

кадастровая стоимость на нужную дату отсутствует или менялась после оспаривания;
квартиру поставили на кадастровый учёт в год продажи;
продавец менял место жительства или налоговый статус;
деньги и регистрация перехода права пришлись на разные годы либо оплата шла частями;
объект использовался в предпринимательской деятельности;
есть статус иностранного агента или иной специальный налоговый режим;
продаётся доля, несколько объектов либо имущество с общей историей расходов;
расходы относятся к дарителю, наследодателю или материнскому капиталу;
заявляется семейная льгота и нужно проверить все её условия.

В этих случаях сохраните исходные документы и получите разъяснение ФНС или налогового специалиста по своей ситуации.

Частые вопросы

Можно ли законно продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Да. Стороны определяют цену договора сами. Но занижение договорной цены не уменьшит НДФЛ ниже кадастрового порога, если этот порог выше реальной цены сделки. Указывать в договоре нужно фактически согласованную сумму.

Кадастровая стоимость всегда умножается на 0,7?

Нет. С 2025 года субъект РФ может установить значение от 0 до 1. Проверяйте коэффициент по месту жительства или налогового учёта продавца на дату регистрации перехода права.

Если официальное значение ниже 0,7, действующий калькулятор его не принимает: используйте формулу из статьи вручную и не подменяйте коэффициент ближайшим доступным.

Если квартира продана дешевле, чем была куплена, налога точно не будет?

Не обязательно. Учитываемый доход может оказаться выше цены договора из-за кадастрового порога. Затем его можно уменьшить на документально подтверждённые расходы покупки. Нулевая разница получается только после полного расчёта.

Можно ли одновременно вычесть расходы покупки и 1 млн ₽?

Нет. Для одной продажи выбирают либо подтверждённые расходы, либо имущественный вычет. При нескольких объектах правила распределения требуют отдельной проверки.

Какую кадастровую стоимость брать?

Стоимость, внесённую в ЕГРН и подлежащую применению с 1 января года регистрации перехода права. Для объекта, образованного в течение года, берут стоимость на дату кадастрового учёта. Если стоимости на применимую дату нет, кадастровый порог из пункта 2 статьи 214.10 НК РФ не применяется; при пересмотре стоимости проверьте дату начала её применения.

С какой суммы применяют 13% и 15%?

С налоговой базы после допустимого уменьшения. Для резидента 13% применяется к части совокупной соответствующей базы до 2,4 млн ₽, 15% — к превышению. На распределение могут повлиять другие продажи имущества, дивиденды, проценты по вкладам и иные базы из той же двухступенчатой шкалы.

Вывод

Цена ниже кадастровой стоимости сама по себе не запрещена и не означает автоматический штраф. Для НДФЛ важна последовательность: проверить освобождение, определить кадастровый порог с правильным региональным коэффициентом, выбрать большую сумму, применить расходы или вычет и только затем ставки.

Если официальный коэффициент находится в диапазоне от 0,7 до 1, откройте калькулятор налога с продажи квартиры, проверьте дату кадастровой стоимости и сохраните расчёт вместе с документами. При коэффициенте ниже 0,7 используйте формулу вручную и подтвердите итог в ФНС.

Источники и дата проверки

Материал проверен 28 сентября 2026 года. Налоговые правила и региональные коэффициенты могут меняться; перед сделкой сверяйте их по месту своего налогового учёта.