Короткий ответ
В каждой строке графика есть четыре связанные величины: общий платёж, проценты за период, погашение основного долга и новый остаток. Для аннуитетной ипотеки платёж примерно одинаков, но его состав меняется: сначала доля процентов выше, затем растёт доля основного долга.
Контроль первого месяца
Возьмём кредит 5 000 000 ₽ под 18% годовых на 20 лет. Ориентировочный платёж — 77 166 ₽. В упрощённой месячной модели:
- проценты первого месяца: 5 000 000 × 18% ÷ 12 = 75 000 ₽;
- основной долг: 77 166 − 75 000 = 2 166 ₽;
- остаток: 5 000 000 − 2 166 = 4 997 834 ₽.
| Столбец | Первый месяц |
|---|---|
| Платёж | 77 166 ₽ |
| Проценты | 75 000 ₽ |
| Основной долг | 2 166 ₽ |
| Остаток после платежа | 4 997 834 ₽ |
Это учебная проверка. Банк может считать проценты по фактическому количеству дней, отдельно учитывать первый период и округлять копейки.
Как читать любую строку
- Сверьте дату и сумму обязательного платежа.
- Проверьте, на какой остаток начислены проценты.
- Вычтите проценты из платежа — получите погашение долга в простом сценарии.
- Вычтите эту часть из предыдущего остатка.
- Отдельно отметьте досрочные платежи, комиссии, просрочку и страховки.
Типичные ошибки
- принимать проценты за весь срок за ставку;
- складывать основной долг и остаток;
- ожидать одинакового состава платежа каждый месяц;
- считать, что досрочная сумма зачислится без заявления или настройки;
- игнорировать дневную методику банка.
Частые вопросы
Почему остаток почти не изменился?
При высокой ставке в начале большая часть платежа покрывает проценты. Сравните более короткий срок или больший взнос.
Где увидеть экономию от досрочного платежа?
Нужен новый график «после» и сравнение процентов, срока и обязательного платежа с исходным графиком.
Вывод
График читается как цепочка: остаток → проценты → основной долг → новый остаток. Постройте таблицу в ипотечном калькуляторе и сверяйте её с договором банка.
Источники и дата проверки
Проверено 29 июля 2026 года. Изменяемые условия сверяйте перед решением.