ВЕСЬ ГРАФИК, А НЕ ПЛАТЁЖ «ОТ»
Как рассчитать траншевую ипотеку
При траншевой ипотеке банк выдаёт кредит не сразу, а частями. До очередной выдачи проценты начисляются только на уже полученную сумму, поэтому стартовый платёж может выглядеть очень низким. После крупного транша нагрузка вырастает — именно этот скачок важно увидеть до подписания договора.
Калькулятор принимает от двух до шести траншей, строит помесячный график, показывает платёж после каждой выдачи, максимальную и среднюю нагрузку, общие проценты и разницу с обычной ипотекой, где вся сумма выдана сразу.
Как читать три главных результата
Платёж до последнего транша — сумма, которую нужно вносить, пока банк выдал не весь кредит. Если платежи меняются после промежуточных выдач, калькулятор показывает диапазон от минимального до максимального.
Платёж после последнего транша — ежемесячная нагрузка после выдачи всей суммы. Сопоставьте её с доходом и финансовым резервом: небольшой стартовый платёж не означает, что ипотека останется такой же доступной после сдачи дома.
Экономия процентов — разница с обычной ипотекой, в которой вся сумма выдана сразу при той же ставке и сроке. Это не скидка на квартиру: надбавка к цене, комиссии, страховка и платные услуги могут уменьшить или полностью перекрыть выгоду.
Сначала выберите модель из документов банка
До последнего транша — только проценты. Пока объект строится, заёмщик платит проценты на фактически выданную сумму. После последней выдачи калькулятор строит аннуитетный график на оставшийся срок.
Расчётный сценарий: каждый транш — отдельный аннуитет. Калькулятор может смоделировать отдельный платёж для каждой выданной части до общей даты окончания кредита, а затем сложить действующие платежи. Используйте этот вариант только тогда, когда он совпадает с письменным графиком вашего банка.
У банков нет единого универсального порядка расчёта траншевой ипотеки. Не угадывайте модель по рекламному названию: найдите её в индивидуальных условиях или запросите у банка письменный график.
Как перенести график траншей
Введите общую сумму кредита, ставку и срок. Первый транш считается выданным в начале кредита. Для остальных укажите сумму и интервал после первой выдачи: значение 18 означает «через 18 месяцев после старта», то есть начало девятнадцатого расчётного месяца.
Сумма всех траншей должна точно совпадать с общей суммой кредита, а интервалы должны идти по возрастанию и попадать в срок кредита. Калькулятор сразу отмечает расхождение. Пустая добавленная строка с суммой 0 ₽ не меняет результат.
Что сравнивает калькулятор
Контрольный сценарий — обычная ипотека с той же общей суммой, ставкой и сроком, выданная полностью в первый день. Положительная экономия означает, что по заданной модели траншей процентов начислится меньше.
Сравнивайте не только экономию, но и максимальный платёж после последней выдачи. Низкая сумма в первые месяцы не делает последующую нагрузку комфортной.
Что проверить перед сделкой
- точные даты и суммы каждой выдачи;
- что платится до последнего транша — проценты или аннуитет;
- не повышается ли цена квартиры за траншевую схему;
- условия получения следующей части и последствия задержки строительства;
- ставку, полную стоимость кредита, страховку и платные услуги;
- размер платежа после последнего транша и финансовый резерв;
- как банк учитывает досрочное погашение между выдачами.
Как устроен расчёт
Для периода «только проценты» месячная сумма равна текущему выданному долгу, умноженному на годовую ставку и делённому на 12. После финального транша применяется аннуитетная формула на оставшееся число месяцев. Во второй модели та же аннуитетная формула применяется отдельно к каждому траншу с момента его выдачи до общего конца срока.
Расчёт использует полные месяцы и одну неизменную ставку. Фактический график банка может отличаться из-за точных дат, дневного начисления, округления, льготного периода, страховки, комиссий и особого порядка погашения основного долга.
Ограничения результата
Сервис не проверяет одобрение, право на льготную программу и выполнение условий для следующего транша. Он не учитывает изменение ставки, стоимость квартиры при траншевой схеме, эскроу, страховку и платные услуги. Результат нужен для проверки предложения и сравнения сценариев, а юридически значимым остаётся график банка.
ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ
Коротко о главном
Почему первый платёж такой маленький?
Проценты начисляются только на уже выданную часть кредита. После следующих траншей сумма долга и платёж растут.
Что означает месяц транша?
Это номер месяца от начала расчёта. Нулевой месяц — первая выдача, месяц 1 — начало второго расчётного месяца.
Можно ли задать три или четыре транша?
Да. Добавьте до шести выдач, укажите их месяцы и суммы. Общая сумма должна совпасть с размером кредита.
Почему две модели дают разные проценты?
В первой основной долг до последней выдачи не погашается. В альтернативном расчётном сценарии каждая часть начинает уменьшаться сразу по собственному аннуитетному графику. Выбирайте его только при совпадении с документами банка.
Экономия гарантирована?
Нет. Она рассчитана против полной выдачи при той же цене, ставке и сроке. Надбавка к цене квартиры, комиссии или другие условия могут перекрыть экономию процентов.
Совпадёт ли результат с графиком банка?
Не обязательно. Используйте расчёт как независимую проверку и попросите банк объяснить каждое расхождение до подписания.
Механика проверена 4 сентября 2026 года по материалам ВТБ, Альфа-Банка и Домклик. Значения в форме изменяемые и не являются офертой.