ПОНЯТНАЯ МЕТОДИКА
Как рассчитать доходность от сдачи квартиры в аренду
Одна только арендная ставка не показывает, сколько объект действительно приносит. Калькулятор последовательно учитывает дни без арендатора, расходы владельца, выбранный налоговый сценарий и, если нужно, платёж банку.
Доход после простоя
Аренда за 12 месяцев минус указанные дни без арендатора.
Чистый доход
Доход после простоя минус содержание, управление, ремонт, страховка, налоги.
Чистая доходность
Чистый доход за год ÷ стоимость квартиры и разовые расходы × 100%.
Какие показатели показывает калькулятор
Эффективная валовая доходность
Отношение аренды после простоя к полной сумме вложений. Это быстрая оценка объекта до расходов и налогов.
Чистая доходность
Доля чистого годового дохода в стоимости квартиры и разовых расходах. Она позволяет сравнивать объекты на одинаковых условиях.
Срок окупаемости
Сколько лет потребуется, чтобы чистый доход вернул вложенную сумму, если введённые параметры не изменятся.
Денежный поток после ипотеки
Сколько остаётся или сколько нужно доплачивать каждый месяц после расходов, налога и платежа банку.
ПРИМЕР БЕЗ САМООБМАНА
Сколько приносит квартира в аренду
Допустим, квартира стоит 7,5 млн ₽, подготовка к сдаче обошлась в 500 тыс. ₽, аренда составляет 45 тыс. ₽ в месяц, а простой — 18 дней в год. Если добавить ежемесячные расходы владельца, резерв на ремонт, страхование, налог на имущество и НПД 4%, результат окажется заметно ниже простого умножения аренды на 12.
- Аренда без корректировок
- 540 000 ₽ в год
- Чистый доход в примере
- около 391 000 ₽ в год
- Чистая доходность
- около 4,9% годовых
- Окупаемость
- около 20,5 года
Это учебный пример, а не ориентир для конкретного города. Измените поля выше на свои данные: результат пересчитается сразу.
Какие расходы собственника учитывать
В расчёт стоит включать только те суммы, которые действительно оплачивает владелец. Если коммунальные услуги полностью возмещает арендатор, не нужно вычитать их второй раз.
Для нестандартной траты нажмите «Добавить расход»: у каждой записи можно указать название, сумму и период — месяц, год или один раз.
ПОКУПКА С КРЕДИТОМ
Что меняется, если квартира куплена в ипотеку
Доходность квартиры и личный денежный поток — разные показатели. Кредит не меняет способность объекта приносить аренду, но меняет то, сколько денег остаётся у владельца после расчёта с банком.
- Сначала калькулятор считает чистый доход объекта до банка.
- Затем вычитает аннуитетный платёж по введённой ставке, сроку и первоначальному взносу.
- Отдельно показывает доходность собственных средств: первоначального взноса и стартовых расходов.
Отрицательный поток не означает ошибку: он показывает размер ежемесячной доплаты владельца. В долгосрочном прогнозе платёж банку прекращается после окончания указанного срока кредита.
Как сравнить две квартиры под сдачу
Не выбирайте объект только по более высокой арендной ставке. Сделайте два расчёта с одинаковым горизонтом и одинаковым подходом к расходам, затем сравните четыре значения:
- чистый доход в рублях — сколько денег останется владельцу;
- чистую доходность — насколько эффективно работает цена объекта;
- срок окупаемости — насколько быстро возвращаются вложения;
- денежный поток после банка — выдерживает ли бюджет ипотечный сценарий.
Рост или снижение цены квартиры, затраты при продаже, крупный непредвиденный ремонт и изменение налоговых правил в расчёт не входят. Их нужно оценивать отдельно.
ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ
Вопросы о доходности аренды
Какую стоимость указать, если квартира уже есть?
Для оценки доходности самого объекта укажите текущую рыночную стоимость: это капитал, который связан с квартирой. Если поставить 0 ₽, калькулятор продолжит считать доход и расходы в рублях, но процентную доходность и окупаемость корректно определить нельзя.
Чем валовая доходность отличается от чистой?
Валовая показывает отношение аренды к вложениям до расходов. Чистая дополнительно учитывает простой, содержание, ремонт, управление, страхование и налоговый сценарий, поэтому лучше подходит для сравнения реальных вариантов.
Сколько дней простоя поставить?
Возьмите фактическую историю объекта или реалистичный сценарий: поиск первого арендатора, промежутки между жильцами и дни ремонта. Калькулятор принимает дни, поэтому не нужно переводить неполный месяц в проценты.
Уменьшает ли ипотека доходность квартиры?
В базовой модели кредит не входит в операционные расходы объекта. Но он уменьшает личный денежный поток и меняет доходность собственных средств. Поэтому калькулятор показывает эти значения отдельно.
Какая доходность аренды считается хорошей?
Универсального процента нет. Сравнивайте варианты на одну дату с учётом риска, ликвидности, времени на управление и всех расходов. Не подменяйте чистую доходность валовой и не добавляйте предполагаемый рост цены квартиры к гарантированному доходу.
Можно ли считать НПД 4% при сдаче квартиры?
ФНС приводит сдачу квартиры в аренду как пример деятельности для НПД при соблюдении условий режима. Ставка составляет 4% при расчётах с физическими лицами и 6% — с организациями и ИП; годовой доход ограничен 2,4 млн ₽. Перед применением проверьте, что ваша ситуация соответствует правилам.
Источники и допущения. Формулы доходности и окупаемости — финансовая математика; рыночные вводные задаёт пользователь. Для режима НПД использованы официальные условия ФНС: сдача квартиры может подпадать под режим при соблюдении требований, ставки составляют 4% при расчётах с физическими лицами и 6% при расчётах с организациями или ИП, лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год. Проверить правила НПД на сайте ФНС. Расчёт информационный и не заменяет налоговую или инвестиционную консультацию.